Верховный Суд рассмотрел спор о признании пристроенного объекта частью МКД

Верховный Суд рассмотрел спор о признании пристроенного объекта частью МКД
https://legalbulletin.online/verhovnyj-sud-rassmotrel-spor-o-priznanii-pristroennogo-obekta-chastju-mkd/

Определение Верховного Суда РФ от 11.04.2025 № 306-ЭС24-22309 разъясняет, какими критериями необходимо руководствоваться при отнесении смежного объекта недвижимого имущества к помещению (части здания, сооружения) или самостоятельному отдельному объекту.

Мнение эксперта

Сделанные в определении выводы касательно критериев разграничения самостоятельного отдельного объекта недвижимости и помещения как составной части объекта недвижимости выходят за пределы споров о взыскании платы за содержание общего имущества в здании. Разграничение отдельного здания и помещения как части здания имеет значение с точки зрения:

● принадлежности и возможности использования общего имущества;
● приобретения прав на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества, правового режима такого земельного участка (долевая собственность в силу закона или возможность выделения отдельного участка и установления режима индивидуальной собственности);
● распределение бремени содержания и случайной гибели (повреждения) имущества.

При определении того, являются ли смежные объекты самостоятельными/отдельными объектами или один является частью другого (имеет статус помещения в здании/сооружении) необходимо исходить из следующих подходов:

● конструктивные особенности смежных объектов: общие фундамент и стена (стены) с сообщением между частями; при отсутствии сообщения между частями одного здания — изначальное общее назначение здания; однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение;
● общие коммуникации для обеспечения здания; наличие помещения общего пользования, предназначенных для обслуживания и функционирования всех смежных объектов — признаки того, что смежные объекты составляют единый объект недвижимого имущества;
● независимо от наличия технической/физической возможности разделения смежных объектов они существуют и функционируют в как единое целое, взаимозависимо друг от друга или зависимость одного смежного объекта от другого;
● фактическое неиспользование общего имущества/мест общего пользования/ общих помещений при наличии потенциальной возможности — не является признаком самостоятельности смежных объектов;
● если смежные объекты изначально запроектированы и фактически реализованы в единой связи при создании и вводе в эксплуатацию — их нельзя рассматривать как самостоятельные;
● при решении указанных вопросов необходимо исходить в первую очередь из проектной, технической и кадастровой документации на соответствующие объекты. При этом, приоритет должен быть отдан данным, содержащимся в ЕГРН.

управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова.